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Amortissement fiscal et comptable en LMP/LMNP : quel calcul ?

Les statuts de LMP et LMNP permettent de bénéficier de l’amortissement des murs et du mobilier sur plusieurs années. Une réduction qui s’applique au niveau fiscal comme au niveau comptable.

L’amortissement fiscal en LMP/LMNP

La première chose à savoir est que le montant de l’amortissement fiscalement déductible (immeuble hors terrain et meubles) ne pourra jamais excéder le montant des loyers perçus. Le LMP et le LMNP n’ont donc pas la possibilité de créer ou augmenter un déficit fiscal. L’amortissement fiscal ne peut être pris en compte que pour diminuer le bénéfice. Ce supplément est alors reporté sur un bénéfice futur sans limitation de durée.

L’amortissement comptable en LMP/LMNP

Chaque année, le propriétaire de logements meublés peut déduire au titre des charges une annuité d’amortissement comptable. En général, on opère un amortissement linéaire sur la valeur des biens : entre 5 et 7 ans pour les meubles et équipements et entre 20 et 40 ans pour l’immobilier. Imaginons un logement de 100 000 € amorti sur 20 ans comportant pour 5 000 € de meubles amortis sur 5 ans. On comptabilisera les cinq premières années un amortissement de 6 000 € puis 5 000 € ensuite.

A noter que dans le cadre de l’amendement Bouvard (qui donne le droit à 18 % de réduction d’impôts sur la valeur du bien acquis), l’amortissement ne peut être appliqué que sur la partie du bien immobilier supérieure à 300 000 €.

Il faudra donc bien calculer laquelle de ces deux solutions est la plus pertinente en terme d’avantages fiscaux.
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