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La location vide : quel régime d’imposition choisir ?

Si vous louez un bien immobilier non meublé, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le micro-foncier et le réel. En fonction de ce que vous rapporte votre location vide, l’un et l’autre cas sont plus ou moins avantageux. Explications.

Location vide : le cas du régime micro-foncier

Le micro-foncier est un régime forfaitaire qui s’applique dans le cas où les revenus fonciers annuels nets d’une location vide ne dépassent pas 15 000 € HT. Il permet de bénéficier d’un abattement fiscal automatique de 30 %. Par exemple, si vous percevez 10 000 €, seuls 7 000 € sont imposés.

Seul inconvénient : il est impossible de déduire certains frais et charges du revenu foncier, tels que les frais d’administration, gestion, entretien, et surtout les travaux d’amélioration. Si ceux-ci sont supérieurs à 30 % des revenus locatifs annuels, le micro-foncier n’est donc plus intéressant.

Location vide : le cas du régime réel

Il consiste à déduire l’ensemble des frais cumulés des revenus fonciers. Le régime réel s’applique dans deux cas de figure : automatiquement si les revenus locatifs annuels bruts d’une location vide dépassent les 15 000 €, à la demande du loueur en dessous de ce montant.

Son avantage est de permettre de déduire certaines dépenses par rapport au revenu brut foncier annuel. C’est donc particulièrement intéressant en cas de travaux d’amélioration effectués pendant l’année. Par exemple, s’il y a à déclarer 16 000 € de loyer par an et que des travaux ont coûté 18 000 €, il y a 2 000 € de déficit foncier à imputer sur les revenus globaux.

Attention tout de même à bien réfléchir avant de décider de passer du micro-foncier au régime réel, car cette décision est irrévocable pour une durée de trois ans.

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